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京城楼市银十翘尾 11月预计33盘借势入市

来源:网络 作者: 时间:2019-10-08

推盘谨慎、购房观望,市场上买卖双方在经历了大半年的冷战之后,在十月的下半场,形势开始出现逆转。这其中既有信贷政策和调控政策放宽限制的冲击,也有改善型刚需强劲的动力,还有长期观望中市场预期的转向;多方因素的共同作用下,楼市正在发生新一轮的变化。而11月逾30个项目的扎堆入市,更是为市场注入一剂强心针。

银十下半场推盘提速

尽管银十开局并不理想,但近期市场的表现却突破了不少人的预期。国庆长假后,北京楼市的供应开始放量。据记者不完全统计,10月以来,北京楼市共有20个项目入市,仅10月13日-10月26日,开发商纷纷抓牢银十尾巴,连续两周共推出了17个项目,在扣除自住房项目后,这两周北京纯商品住宅实际新增供应1517套,掀起近期市场供应的一波小高潮。

在大多数业内人士看来,这无疑和近期的楼市调控政策以及信贷政策所释放的松绑信号,有不小的关系。一定程度上提振了市场信心,加之二手房市场复苏等多重因素,使得购房者的心理预期开始转向。

近期项目推盘踊跃,但改善型项目的表现较之于刚需项目则更加积极。在10月已经入市的20个项目中,中高端改善型楼盘达到13个,占比65%。据一位市场人士透露,近期央行松绑信贷等多重利好,对于改善型人群有更大的推动力,预计后期将会有更多改善型楼盘项目入市。

从目前的情况来看,11月或将延续10月期间的推盘盛况。据统计,11月预计入市的项目将会达到33个,如此多的开盘项目,在创造下半年月度新高的同时,也预示着北京楼市的这个冬天或许不太冷。

成交量连续上涨

随着近期政策叠加利好改变购房预期,以及在售项目平价跑量进一步刺激楼市购买力,北京楼市成交正在逐步回升,已经连续三周出现了上涨行情。值得一提的是,在10月中旬出现了310套的日均交易量,已经与2013年市场旺盛时期的8月、9月持平。

据北京市住建委官方数据显示,截至10月28日,北京商品住宅(不含保障房)共实现成交7029套,成交面积69.61万平方米,相比上月同期分别增加了52.2%和35.1%。同期,北京商品住宅成交均价(不含保障房)为21980元/平方米,环比上月下降了17.7%。

亚豪机构副总高姗在采访中告诉记者,支撑成交量持续上涨的原因,一方面是来自于限定售价的保障房、自住房等项目的集中网签;另一方面源自央行信贷政策的放宽。

一位房企人士也表示,近两周的市场表现已经明显区别于过去,实质性成交的客户在增加。该人士预计,在目前市场环境下,后期定价合理的刚需型(包括刚需改善型)产品有望进一步加快去化。

■ 市场扫描

刚需盘 平价走量成主流

虽然在政策的作用之下,10月份北京楼市的成交量已经有了明显回升,房企的推盘意愿增加,但是在定价上,他们依然比较保守。尽管有政策利好的因素影响,但是刚需项目价格并没有出现非常明显的上涨。不过同前阶段相比,10月份,市场反应要热烈得多。

比如,于上周末开盘的中铁青秀尚城以2.1万元/平方米的价格低价入市,相比周边同类型楼盘均价要低2000元/平方米左右。而刚需盘较为集中的大兴、房山两区域,一些商住类项目也借助不限购的优势,低价入市,取得了不小的关注度。其中像万科长阳天地等老项目后期也都不失时机地选择在10月推出部分房源。这些项目也都打出了价格牌,以期能够借助新政对于市场信心的提振,继续走量。

限贷的松绑,对于刚需项目来说影响不是非常大,关键还是在限购。对此,一位房企人士向记者表示,刚需项目的定价不高主要还是由于前一阶段,楼市处于冷淡期。再加上这一次政策调整的主要受惠方是改善型需求的客户,因此刚需项目如果想要抓紧今年最后的时间来冲刺业绩,涨价并不是一个好的选择。

改善盘 积极推盘价格稳定

而相对于位于市场中低端的刚需产品,在政策利好的影响之下,改善盘的推盘积极性较高。即使是在此前市场较为低迷的背景下,也有一些改善盘突围而出,取得了不错的销售成绩。而11月份,北京市场上的改善盘更是占据了半壁江山。业内人士分析称,这主要还是由于930央行松绑信贷的刺激效果已经显现,不少改善项目开发商开始借力加紧冲刺。

张大伟则认为,在经历了限购持续三年导致的刚需透支后,此次央行新政的主要受益对象是改善型需求人群,这也将成为下一阶段市场的重要支撑力,而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。

不过值得注意的是,同刚需盘的情况相似,改善盘虽然大量入市,但是价格却并没有太大波动,基本还是维持了前两个月的走势。比如此前一直销量不错的华润公元九里 在10月份依然选择主打产品性价比的策略。该项目推出一批特惠房源,价格一度低至3.3万元/平方米起。而除此之外,像亦庄金茂悦这样的老项目后期也继续进行优惠,推出了部分3.8万元/平方米起的特惠精装修房源。

对此,亚豪机构副总经理高姗分析指出,虽然新政让楼市回暖,需求也随之回升,但是市场价格却并没有随之升高,而是依旧维持了稳定。这主要是受到楼市高库存的影响。

高端盘 供应量少拖累成交业绩

9月底房贷放松政策出台,首先拉动二手房成交,释放改善型购房需求,但对于数量少、价格贵的高端楼盘(成交均价在5万元/平方米或以上)而言,10月成交未见暖意依然有点凉。

记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示,10月1日-10月28日,北京市新签约的一手商品住宅(不包括别墅)中,成交价格在5万元/平方米以上的房源仅185套,成交面积2.95万平方米;而9月同期有229套单价5万元/平方米以上的房源签约,成交面积为3.89万平方米。

业内人士指出,制约高端市场的更多是限购政策,而非贷款政策;此外一方面高端盘成交较缓慢,另一方面网签速度也较慢,10月数据遇冷,是因为入市项目较少。

记者了解到,10月北京销售较好的高端项目有位于海淀区的保利海德公园、北京城建世华龙樾;位于东三环朝阳公园附近的泛海国际二期,以及位于丰台区的紫辰院;其中签约价格最高的是保利海德公园,均价达9万元/平方米。

值得一提的是,往年新盘稀缺的海淀区域今年却成为高端项目供应的集中板块。华润万橡府、保利海德公园、五矿万科如园(楼盘资料)都自称热销,此外万橡府二期、新盘合景映月台等多项目也计划11月入市或加推。

北京万科高端事业部总经理高广汉表示,今年海淀区域的高端项目竞争较为激烈,万科位于海淀的老盘豪宅五矿万科如园今年的销售总额已达到20亿元,对每套千万元级别的豪宅来说,20亿元的销售额就是200套左右,在目前的市场下已较不错。

而保利海德公园相关负责人介绍,项目9月开盘以来销售金额达25亿元,10月持续签约中;华润万橡府相关负责人表示,10月份项目二期开始蓄客,将主推236平米的大户型,售价比一期略有上涨,报价为65000元/平米。

京城楼市银十翘尾 11月预计33盘借势入市

别墅 多个项目预计加推

10月是北京别墅项目的最佳展示季节,也是传统推售旺季,但记者了解到,10月很多别墅项目在积极蓄客,准备入市,但真正开盘的别墅项目仅有位于昌平区的远洋傲北等少数楼盘,这也使得别墅的成交继续微跌。

记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示,10月1日-10月28日,北京市新签约的一手别墅共有118套,成交面积3.63万平方米,成交均价为28924元/平方米;而9月同期别墅的成交量有122套,成交面积约4.23万平方米。

别墅项目的总价较高,签约有滞后性,但10月开始来电量、来访量有很明显的上升,融科智地北京董事总经理张筱菁透露,9月底新政出台后,仅十一节日期间,融科位于通州的老盘别墅项目融科千章墅 的认购额就和9月持平,她表示,项目价格上会维持平稳,公司今年也并未有快速出货的要求。

记者了解到,多个别墅项目都计划在10月底或11月加推房源,如位于密云的首创澜茵山、位于亦庄的融创紫金壹号院、位于顺义中央别墅区的长实项目誉天下温榆府、位于朝阳孙河板块的龙湖双珑原著和泰禾北京院子等别墅项目。

其中最受关注的要数位于朝阳首都机场附近的远洋LAVIE项目,每套售价高达6000万元。据北京市住建委网站显示,远洋LAVIE取得一批别墅房源预售证,预售价格最高的超过11万元/平方米,最低也超过6.2万元/平方米。11万元/平方米的取证价格,在今年北京期房市场上可谓最高。

纯新盘占半 改善盘扎堆

930限贷新政放出之后,北京的房地产市场有了明显起色,无论是二手房交易还是新房签约都有所回升。在这样一个市场背景下,一般来讲开始走入淡季的11月份楼市也一反常态,变得热闹起来。

据亚豪机构统计,11月份北京将有33个楼盘入市,其中17个为纯新盘。而记者也注意到,在33个预计入市的楼盘中,改善型三居、四居以及别墅项目总共17个,超过计划入市楼盘总量的半数。而这一比例区间在以往只占开盘项目的20%-30%左右。除了少量别墅项目之外,其余部分均是改善类住宅。另外从区域来看,11月开盘楼盘分布比较广泛,朝阳、通州、昌平、顺义等区域均有项目计划入市。最近两年供应集中的大兴、房山两地各有6个项目入市。这两个区域内即将入市的项目数超过了11月开盘总量的30%左右。

■ 房企动向

跑量为主涨价难

尽管市场出现复苏迹象,但多数房企仍然保持谨慎乐观。接受记者采访的业内人士认为,楼市整体趋势在四季度将呈现出成交量涨价稳。

记者从预计入市项目了解到,在定价方面,多数项目并没有跟风上浮,而是较为保守地选择了平价出货。

位于昌平南邵区域的纯新盘中国铁建青秀尚城报价21000元/平方米,相比其同区域的路劲世界城价格低出2000元/平方米;而老项目后期亦庄金茂悦此次报价为起价38000元/平方米,而其上期均价在42000元/平方米;另外其他以起价作为报价标准的还包括华润公元九里、首开万科台湖新城V公馆以及溪水雅地尚著等,业内人士介绍,以较低的起价作为宣传点也是价格营销的一种策略。

某上市房企北京公司相关负责人在接受记者采访时表示,在经历了大半年的市场博弈后,市场近期终于有了一些回暖的迹象,对于企业而言会珍惜这个窗口期加快去库存,不会盲目涨价。

亦庄某项目负责人也认为,信贷新政的红利目前看来,尚不足以支撑成交量的大面积回升,激发的新增购房需求对于改善型项目利好会更多。尤其是对于刚需项目,受到自住型商品房的压力,在短时间内想要提价并非易事
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